Предложение
Прогноз нового предложения на 26-й год ок.900 млн. Рост 3-й год подряд. Показатель практически в 2 раза превышает среднее значение с 2017 года. На первый взгляд, может оказаться явным сигналом перепроизводства на рынке Москвы.
В 1кв. введены Stone Савеловская, Forma Lakes, БЦ Деловой Дуэт (совокупно 116 тыс.м). Знаковые объекты, заявленные ко вводу на 2026г: СберСити (75 тыс.м), Dubinin'Sky (68 тыс.м).
Спрос
Общий объем сделок в 1кв. 2026г. минимальный за 5 лет - 187 тыс.м. Из них ок.130 тыс.м сделки по аренде. Меньшие квартальные значения были зафиксированы в ковидном 2020-ом в 3 и 4 квартале по 150 тыс.м. Это значит, дальше только вверх?
Знаковые сделки аренды: WB Банк 8,3 тыс.м в Wall Street и Марвел-Дистрибуция 5,2 тыс.м в PREO 8.
В остальном в структуре спроса крупнейшие - девелоперы (крупнейшая сделки покупки Велесстрой) и IT. Запрос арендаторов в основном на оптимизацию и выбор готовых решений с отделкой.
Общее чистое поглощение за квартал, по моим расчетам, составило отрицательные 40 тыс.м, что в масштабах всего московского рынка качественной офисной недвижимости выглядит как стагнация. И это неудивительно с учетом общего снижения деловой активности и формата запросов арендаторов. Тем не менее, показатель - да, негативный, однако не выглядит устрашающим на фоне прошлогодних положительных 600 тыс.м.
Вакансия
Вакансия единодушно выросла во всех классах. При этом самым существенным ростом оказался рост в Prime в относительном выражении, конечно же.
Общая площадь вакантных блоков составила почти 1,3 млн м. или 6% от общего предложения. Структура этой части предложения неоднородна. Основная часть аутсайдеров по доле вакантных помещений за пределами ТТК. В централизованных локациях (внутри ТТК) только в Prime зафиксировано превышение нормальной 5% вакансии.
Следует отметить, что это значение не учитывает предложения по субаренде (их по некоторым оценкам немного - ок. 40 тыс.м). При этом существует дополнительный будущий объем, который уже предлагается в объектах, высвобождающихся позднее в этом году.
Ставка
Средневзвешенная ставка продолжила рост, однако снизив темпы. При этом этот показатель может вводить в заблуждение. Prime и класс B показали снижение (74,6 и 23,9 тыс. р/м/г NNN). А вот с классом А не так однозначно - хотя в среднем и фиксируется рост (33 тыс. р/м/г NNN), по ряду объектов ожидания арендодателей корректируются, особенно за пределами ключевых районов.
Прогноз
Ожидается, что объем сделок продолжит снижаться по сравнению с прошлыми 2025 и 2024 годами. С учетом ожидаемых новых объектов вакансия продолжит расти до 7,0-7,5%. При этом в классе Prime она составит 3,5% и арендная ставка в этом сегменте вырастет до 80 тыс. р/м.
В классе А ожидается остановка роста ставки, однако на мой взгляд, существует вероятность и снижения средних ставок в случае более сильного снижения экономической активности.
Про продажи в части 2...